Tín dụng bất động sản vượt 5,2 triệu tỷ đồng, NHNN cảnh báo rủi ro lệch kỳ hạn

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng đã vượt 5,2 triệu tỷ đồng tính đến ngày 31/8/2026, trong khi Ngân hàng Nhà nước cảnh báo chênh lệch kỳ hạn giữa vốn huy động ngắn hạn và khoản vay dài hạn có thể tạo áp lực thanh khoản cho hệ thống.

Theo vnbusiness.vn, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Số liệu được ông Cảnh nêu tại Phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Mục lục

01

Cơ cấu dư nợ nghiêng về kinh doanh bất động sản

02

Cảnh báo lệch kỳ hạn và định hướng kiểm soát

03

Lãi suất vay và các gói hỗ trợ thị trường

Cơ cấu dư nợ nghiêng về kinh doanh bất động sản

Trong cơ cấu tín dụng bất động sản, dư nợ dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59% so với cuối năm 2025 và chiếm 49,85% tổng dư nợ của lĩnh vực. Ở chiều người mua nhà, dư nợ phục vụ tiêu dùng hoặc tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỷ đồng, chỉ tăng 1,02% và chiếm 50,15%.

Về mảng an sinh, dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt hơn 51 nghìn tỷ đồng, gồm hơn 26 nghìn tỷ đồng tại Ngân hàng Chính sách xã hội và hơn 25 nghìn tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại. Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ hiện có 11 ngân hàng thương mại tham gia với quy mô đăng ký khoảng 153.000 tỷ đồng; tính đến ngày 31/8/2026, số tiền cam kết cho vay đạt khoảng 50.300 tỷ đồng, tương đương khoảng 42% quy mô chương trình, doanh số giải ngân khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng khoảng 2,3 lần so với cuối năm 2025.

Cảnh báo lệch kỳ hạn và định hướng kiểm soát

Điểm đáng chú ý trong phát biểu của Phó Thống đốc là cảnh báo về bản chất kỳ hạn của dòng vốn. Ông Cảnh nêu hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản mang tính trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Sự chênh lệch kỳ hạn này, theo ông, tiềm ẩn nguy cơ rất lớn về thanh khoản nếu khách hàng vay vốn không thể hoàn trả nợ đúng hạn. Từ đó, ông kiến nghị cần sớm có giải pháp đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho lĩnh vực bất động sản thay vì để thị trường phụ thuộc quá mức vào dòng vốn ngân hàng.

Về điều hành, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ rủi ro và khống chế tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng thương mại đó. Cơ quan quản lý vẫn mở lối cho các phân khúc được xem là lành mạnh khi cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất cũng như cơ sở du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng khỏi hạn mức kiểm soát. Định hướng được nêu là tập trung vốn cho sản xuất, xuất khẩu, công nghệ cao, hạ tầng và các động lực tăng trưởng, không ưu tiên vốn cho phân khúc có tính chất đầu cơ cao.

Lãi suất vay và các gói hỗ trợ thị trường

Song song với chính sách kiểm soát dòng vốn, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản được phản ánh ở mức cao. Theo vnbusiness.vn, lãi suất thả nổi trên thị trường đã lên đến 16-17%/năm, tạo rào cản lớn đối với người mua nhà. Khảo sát biểu lãi suất niêm yết cao nhất cho thấy VPBank ở mức 12,3%/năm, ACB và Sacombank 12%/năm, TPBank 12,03%/năm, VIB 11,4%/năm, MB và MSB 10,8%/năm, HDBank 10,6%/năm, Agribank 10,5%/năm, SHB 10%/năm, trong khi BIDV, Vietcombank và VietinBank niêm yết 9,5%/năm.

Thực tế ký hợp đồng vay có thể khác con số công bố. Nhân viên tín dụng tại BIDV nói ngân hàng đang cho vay mua nhà với lãi suất 12,8%/năm trong 3 năm đầu, sau đó thả nổi với biên độ cộng thêm 3 đến 4 điểm phần trăm, đẩy lãi suất sau ưu đãi lên tới 15,8-16,8%/năm. Tại SeABank, lãi suất cố định kỳ hạn 24 tháng đã chạm 13%/năm, còn tại MSB, lãi suất cố định 12 tháng tăng từ 10,49%/năm của tháng trước lên 11,5%/năm.

Từ tháng 9, nhiều ngân hàng thương mại tung thêm gói ưu đãi nhằm kích cầu nhà ở thực và dự án đầy đủ pháp lý, như gói 20.000 tỷ đồng của Vietcombank với mức giảm tối đa 1%/năm cho dự án đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, hay gói “Ngôi nhà đầu tiên” quy mô 30.000 tỷ đồng của BIDV với lãi suất từ 9,5% đến 10,5%/năm tùy kỳ hạn cố định từ 12 đến 24 tháng. Ở khối tư nhân, TPBank hạ biên độ lãi suất tối đa 1,2%, VIB áp dụng lãi suất cố định 11,5%/năm trong 5 năm, Nam A Bank giảm biểu niêm yết cho khách hàng cá nhân từ 0,5% đến 0,7%/năm.

Về phía chủ đầu tư, Vinhomes công bố chính sách hỗ trợ lãi suất kéo dài tối đa 5 năm, mức hỗ trợ 3% đến 9%/năm tùy phương án khách hàng chọn, áp dụng cho kỳ hạn 18 đến 60 tháng với hạn mức vay tối đa 70% giá trị bất động sản. Masterise đưa ra giải pháp miễn lãi từ 18 đến 30 tháng, sau đó áp dụng lãi suất trần tối đa 7,5%/năm trong 2 năm tiếp theo. Tại dự án Izumi City ở Đồng Nai, Nam Long áp dụng chính sách nhận nhà trước rồi thanh toán sau từ đầu quý III.

Dù vậy, đại diện một chủ đầu tư lớn tại Hà Nội thừa nhận chi phí hỗ trợ lãi suất thực chất đã được tính gộp vào giá bán. Người mua có sẵn tiền mặt thanh toán một lần thường được chiết khấu từ 10% đến 25%. Một số tập đoàn lớn còn có gói ân hạn nợ gốc tới 10 năm nhưng hầu như chỉ dành riêng cho nhóm khách hàng thân thiết chuyên đầu cơ.

Chuyên gia tài chính Trần Phương Thảo đánh giá một số ngân hàng cổ phần có biểu lãi suất linh hoạt hơn nhóm Big 4, nhưng việc được duyệt hồ sơ vay hiện nay không hề dễ dàng do hạn chế về hạn mức tín dụng. Bà cho rằng các ngân hàng quốc doanh lớn đang phải dồn lực cân đối dòng tiền phục vụ các công trình trọng điểm quốc gia cùng các lĩnh vực sản xuất ưu tiên, khiến dư địa vốn dành cho bất động sản thương mại ngày càng bị thu hẹp.

Nguồn: vnbusiness, vietnambiz