摘要:远距工作渐成为主流,使得现今商用办公空置率远远高于历史平均水平,从而影响租金收入以及房地产价值均下降。
当前,不动产市场深受通胀、利率变动的影响,再加上时代演进,投资人的选择日益多元化,使得投资不动产已不再是最吸引人的选项了,尤其是商用办公室领域。CPT Markets分析师表示,商用办公室如今面临着严峻挑战,不仅受到高利率的压迫,且自疫情爆发后,远距工作渐成为主流,使得现今商用办公空置率远远高于历史平均水平,从而影响租金收入以及房地产价值均下降。
最近,不少投资人向CPT Markets分析师寻求建议,他们所关心的问题是「美国经济目前仍表现出相对的韧性,且面对国际情势严峻下,美联储也不敢轻率加息,考虑到现今局势仍不明朗,若通胀再次失控而迫使美联储须采取更为强硬的措施,您认为首当其冲的会是哪个部门」。在讨论此问题前,CPT Markets分析师提出了一个观念: 商业不动产业中的利害关系人包括商业银行、投资银行、私人贷款机构、房地产业主,以及由联邦政府所支持的抵押贷款提供者(例如房利美和房贷公司)。然而,目前约有4.5万亿美元的商业不动产债务分散在各种贷款机构手中,从大型银行到人寿保险公司均参与其中,但在这其中约有1.5万亿美元的债务将在未来几年到期,成为了众多行业参与者目前最为关心的焦点议题。
而目前美国银行业正面临着一项主要挑战,即与商业房地产贷款相关的高风险,CPT Markets分析师特别指出,虽然车贷、信用卡贷款的违约率均已超过了2019年的高点,但这些贷款整体违约总量并不大,且大部分是集中于稳健的大型银行中,因此投资人对于这方面可以稍微放心,这还不至于会引发系统性风险。不过在中小型银行方面就必须稍加留意了,因为超过60%的商用地产贷款都是集中于中小型银行,透过下图,我们可以观察到,图中显示了两种不同规模的贷款:5000万美元以下与超过5000万美元,值得关注的是,这两类贷款的违约率均急遽上升,且这类的商业房地产贷款绝大多数将于2024年与2025年到期,违约率将有极大机率进一步上升,而这对于小型银行而言,无疑是一巨大的威胁。
美联储的激进加息政策为商用不动产造成了巨大又无形的痛苦,CPT Markets分析师提出一个关键的产业指标—资本化率,即用来评估建筑物相对于其价值的盈利能力,当资本化率提高时,这意味着该建筑物无法产生与其价值相符的足够收入,从而降低其房地产价值。然而,资本化率同时也代表商业房地产的潜在回报率,当无风险利率上升时,投资者对风险资产的期望回报率也相应增加,但利率的上升却也会增加借款成本,使得市场对商业房地产的需求大幅减少,从而降低房地产价值。因此,资本化率的上升被视为一种调节机制,以弥补持有商业房地产所面临的更高风险和成本增加。总体来说,即使净营业收入(NOI)保持不变,较高的资本化率也意味着房产的价值正在下降。
然而,美联储的激进加息同样也对银行带来不少压力,因为这导致银行必须向存户支付更多的利息,以防止客户转向收益更高的投资选择,但没有廉价的存款资金,银行就没有足够的资金来提供贷款与吸收不良贷款的损失了,再加上,今年初三家中型银行的倒闭也引发了市场对系统性危机的担忧,使得不少投资人纷纷将资金撤出小型银行与地区性银行。除此之外,在远距办公日渐成为主流的情况下,使得办公大楼需面临租户搬出以及要求降租的困境,值得一提的是,大多数的美企员工回到办公室的意愿并没有很高,且全美租金水平的增长在一年多前达到峰值后逐步下降。投资人还须特别留意另一特别的情况,根据过去历史经验,商办不动产抵押证券和房地产投资信托(REITs)通常被视为极佳的稳健收租投资选择,尤其是在经济不景气或是高通胀时期表现相当稳定,可谓是良好的保本资产,但随着违约率与空置率的攀升,这将对主要放贷对象的中小型银行造成严重的影响,总而言之,这也是为什么CPT Markets分析师强调商用不动产会是所有部门中最危险的,因为当上述种种因素堆栈后,将导致危机于整体市场中爆发,最后一发不可收拾。
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